Wie lässt sich die Akzeptanz von Logistikimmobilien steigern?
ImmobilienstandortLogistik zwischen heute und morgen
Die Logistikwirtschaft sieht sich immer wieder Kritik ausgesetzt: Hoher Flächenverbrauch bei verhältnismäßig wenigen qualifizierten Arbeitsplätzen, hohes Verkehrsaufkommen und damit Umweltbelastungen – das macht die Branche für einige Kommunen unattraktiv. Auf der anderen Seite zeigt nicht zuletzt die Coronakrise, wie wichtig die Logistikbranche für unsere Gesellschaft ist, und dass der Bedarf an Logistikflächen steigt. Lässt sich dieser Widerspruch auflösen?
Der Onlinehandel boomt, durch die Erfahrungen der Coronakrise planen Unternehmen mit mehr inländischer Produktion: Zwei Faktoren, die das Wachstum in der Logistikbranche auch in den kommenden Jahren begünstigen und steigenden Flächenbedarf erwarten lassen. Neben großen Verteilzentren werden auch kleinere Flächen benötigt, um etwa „Same-Day-Delivery“ in Städten möglich zu machen.
Wir müssen akzeptieren: Ohne die Logistik geht nichts
Die Logistikbranche ist das Rückgrat der Industrie und unserer Gesellschaft. Kein Auto kann gebaut und kein Regal im Supermarkt gefüllt werden, ohne dass Lieferketten über komplexe Logistikprozesse organisiert werden. Um effizient und günstig zu agieren, müssen Logistikflächen möglichst nahe an den Verbrauchern – ob Industrie oder Konsum – liegen. Manche Kommune tut sich jedoch schwer, Flächen für die Logistik bereitzustellen, da einem hohen Flächenverzehr meist nur geringe Beschäftigungseffekte gegenüberstehen und das Grundstücksangebot knapper wird.
Auch in Bremen ist die vorhandene Fläche begrenzt – als Stadtstaat gilt dies im besonderen Maße. Gleichzeitig ist die Logistik eine der wichtigsten Branchen des Bundeslands mit hohen Flächenumsätzen und weiterhin sinkender Leerstandsquote. Mit dem Gewerbeentwicklungsprogramm (GEP) 2030 hat der Bremer Senat deshalb einen zukunftsgerichteten Prozess gestartet, der dazu führen soll, vorhandene Flächen möglichst effizient zu nutzen und dabei alle Betroffenen an einen Tisch holt. Ein vorbildhafter Prozess.
Akzeptanz für die Logistik steigern
Eine Frage bewegt Logistikerinnen und Logistiker heute ebenso wie die Projektentwicklungsseite: Wie lässt sich die Akzeptanz für die Logistikbranche und für Logistikimmobilien steigern? Wie die Zukunftsfähigkeit sichern? Mögliche Antworten berühren unterschiedliche Aspekte. Es geht um Nachhaltigkeit in der Entwicklung von Immobilien, um ökologische Fragen, um die Digitalisierung und das Neudenken von Prozessen. Das hat auch die digitale Expertinnen- und Expertendiskussion „polis Keynotes Bremen“ gezeigt, die wir im September 2020 gemeinsam mit dem Fachmagazin für Stadtentwicklung „polis“ veranstaltet haben. Dabei standen wurden diese Themen diskutiert:
1.) Brownfield-Investments
Vorhandene, bereits bebaute Flächen neu zu belegen, ist im Gegensatz zum Greenfield-Invest meist die kostspieligere Variante. Dafür bleibt die Flächenbilanz jedoch neutral, was die gesellschaftliche Akzeptanz dieser Maßnahmen deutlich erhöht. Bei steigender Flächenknappheit wird Brownfield künftig ohnehin zu einem wichtigeren Thema, um begrenzte Angebote möglichst optimal auszunutzen.
2.) Grüne Logistik
Um CO2-Einsparungsziele und letztlich Emissionsfreiheit zu erreichen, muss die Logistikbranche erhebliche Anstrengungen unternehmen. Das gilt nicht nur für den Transportvorgang selbst, sondern auch für die Anforderungen an Immobilien. Hier können verschiedene Maßnahmen für eine positivere Energiebilanz sorgen, von denen viele bereits Alltag sind: ob Photovoltaik-Anlagen, LED-Beleuchtung oder Dämmung.
Eine klimaneutrale Bau- und Betriebsweise kann für eine höhere Akzeptanz von Logistikimmobilien sorgen, so wie es auch das klimaneutrale Gewerbegebiet „Luneplate“ in Bremerhaven vorlebt.
Die „grüne Logistik“ geht allerdings auch mit einem höheren Preisniveau einher – auch für diesen Umstand muss eine Akzeptanz geschaffen werden. Teilweise entwickelt sich diese bereits automatisch, etwa dort, wo Investorinnen und Investoren nach ESG-Kriterien Anlageobjekte suchen und für Projektentwickler somit Anreize entstehen, grüner zu bauen. Wo das nicht der Fall ist, können wirtschaftliche wie auch gesellschaftliche Prozesse für diese Anreize sorgen – was direkt zu Punkt drei führt:
3.) Einbeziehung gesamtgesellschaftlicher Prozesse
Mehr Akzeptanz für die Logistik zu schaffen, ist auch eine Kommunikationsaufgabe. Beteiligte Akteure – von Kommunen, Investorinnen und Investoren, Projektentwicklerinnen und -entwicklern bis hin zu Mieterinnen und Mietern – frühzeitig an einen Tisch zu holen, kann zum Beispiel dabei helfen, sinnvolle Verkehrskonzepte frühzeitig zu entwickeln und Bedarfe abzustimmen. In Bremen setzen wir dies etwa bei der Aufstellung des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms „GEP 2030“ schon um.
4.) Innovationen
Weiter an der Verbesserung von Technologien, Transportwegen, Arbeitsumfeldern und Prozessen in der Logistik zu forschen, ist ein wichtiger Baustein auf dem Weg zu höherer Akzeptanz. Digitale Innovationen sind ein wichtiger Bestandteil davon – und hier können die Akteure der Logistik eng mit der Wissenschaft zusammenarbeiten. In Bremen gibt es dazu etwa das Mittelstand 4.0-Komptenzzentrum Bremen der WFB, dessen Partner, das BIBA – Bremer Institut für Produktion und Logistik, anwendungsorientiert und eng mit den Unternehmen zusammen arbeitet.
Erst diese vier Felder zusammengenommen – so auch der Tenor auf der polis „Keynotes Bremen“ der WFB – schaffen die Grundlage für eine höhere Akzeptanz und damit auch für ein nachhaltigeres Wachstum in der Logistikbranche.
Wie grüne Logistik in der Praxis funktioniert und sich auch für Investorinnen und Investoren lohnt, das haben wir einmal mit dem Immobilienentwickler Goodman diskutiert.
Und welche weitere Trends die Branche prägen, haben wir in unserem Artikel "Logistikimmobilien nach Corona – Perspektiven und Strömungen" zusammengefasst.
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