Auch in Krisenzeiten auf festem Grund gebaut: Was die Geschichte über den Bremer Immobilienmarkt verrät
ImmobilienstandortImmobilienmarkt Bremen im historischen Rückblick
Der Immobiliensektor befindet sich in einer Krise. Ein Blick in die Geschichte zeigt aber: Der Bremer Markt verhält sich auch in herausfordernden Zeiten stabil, das verraten Daten der vergangenen Jahrzehnte.
Bei dieser historischen Betrachtung des Bremer Immobilienmarkts konzentrieren wir uns dabei auf den gewerblichen Markt im Bereich Bürogebäude, Logistikimmobilien sowie im Investmentmarkt. Die Daten stammen aus den Immobilienmarktberichten, die jährlich von der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH herausgegeben werden.
Bürogebäude – niedriger Leerstand, hohe Beliebtheit
Los geht es mit den Büroimmobilien. Von 2,9 Millionen Quadratmetern im Jahr 1994 hat sich der Bestand auf heute 3,8 Millionen Quadratmetern beständig erhöht. Dabei zeigt sich eine stetige Zunahme an jährlich umgesetzter Fläche – in den vergangenen Jahren kratzte der Büroflächenumsatz regelmäßig an der 100.000-Quadratmeter-Marke, im Rekordjahr 2021 übertraf er diese Marke noch deutlich. Krisenjahre ließen die Nachfrage zwar einbrechen, diese Einbrüche machten aber immer auf einem stabilen Plateau halt.
Für viele Investierende ist die Leerstandsquote von besonderem Interesse, denn sie zeigt, wie viele der Büroflächen auch tatsächlich belegt sind – wie hoch also die tatsächliche Nachfrage am Standort ist. In Bremen bewegt sich die Quote seit Beginn dieser Datenerhebung im Jahr 2002 zwischen 3 und 4 Prozent – im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größe ist das niedrig.
In Krisenzeiten – wie nach den Jahren 2001, 2007 oder auch 2020 – stieg die Leerstandsquote auch in Bremen erwartungsgemäß an, aber kaum mehr als ein Prozent, was die Resilienz des Standorts beweist.
Ähnliche Trends lassen sich auch an der Mietpreisentwicklung ablesen. Diese bewegte sich über die Jahre hinweg solide mit stabiler Tendenz nach oben, mit Spitzenmieten von 11,25 Euro im Jahr 2003 bis 14,80 Euro in 2023 – auch in Krisenzeiten ist die Fluktuation äußerst gering. In den Bestlagen erreichen die Mieten bis zu 20 Euro (Marktabdeckung von 5 bis 10 Prozent).
Hier zeigt sich also: Trotz Krisen und Veränderungen bleibt Bremen für kleine und große Unternehmen ein attraktiver Ort für den eigenen Firmensitz oder eine Dependance. Büroflächen werden weiterhin gesucht und prägen den Immobilienmarkt entscheidend, allen voran etwa in der Bremer Überseestadt.
Logistikimmobilienmarkt
Als zentral gelegene Drehscheibe mit idealen Anbindungen an Häfen, Autobahnen und ins europäische Schienennetz spielt die Logistik für die Bremen Wirtschaft seit jeher eine große Rolle. Und so wuchs auch der Bestand an Logistikflächen kontinuierlich an. 2020 erreichte er erstmals die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke. Seitdem sind noch einmal rund 10 Prozent an Flächen hinzugekommen. Über die letzten zehn Jahre wuchs der Sektor damit um rund 3,2 Prozent (CAGR) im Jahr.
Die Nachfrage pendelt sich dabei auf einem beständigen Niveau ein, im Durchschnitt werden jährlich 230.000 Quadratmeter an Logistikflächen umgesetzt.
Wie im Büroimmobiliensektor zeichnet sich auch die Logistikbranche durch niedrige Leerstandsquoten aus. Hier fluktuiert die Quote zwischen 1 und 4 Prozent – besonders in Hochkonjunkturphasen werden Flächen in Bremen knapp.
Trotz eines Einbruchs im Jahr 2023 werden die Leerstandsquoten auch in Zukunft aller Voraussicht nach niedrig bleiben, denn auch in Bremen – wie an vielen anderen Orten in Deutschland – werden Flächen knapp und nur durch neue Ansätze (Brownfield-Entwicklungen, effizientere und mehrstöckigere Immobilien, Digitalisierung) kann auch in Zukunft der wachsende Bedarf an Flächen gedeckt werden.
Investmentmarkt
Als Markt für Kapitalanleger:innen ist Bremen in den vergangenen Jahren immer beliebter geworden, das Investmentvolumen stieg.
Besonders bei internationalen Investor:innen nimmt das Interesse seit rund zehn Jahren deutlich zu und hat seitdem ein hohes Niveau von durchschnittlich 150 Millionen Euro im Jahr erzielt.
Die Grafiken veranschaulichen aber auch: Der Investitionssektor ist sehr anfällig für Krisenjahre. Von historischen Höchstständen wie 2021, wo Transaktionen insgesamt rund 570 Millionen Euro erreichten, sind heutige Zahlen weit entfernt. Krisen und Faktoren wie hohe Zinsen zeigen sich hier deutlich in der historischen Betrachtung.
Betrachtet man die Arten der nachgefragten Flächen, sieht man: Besonders Büro- und Logistikimmobilien zogen in den vergangenen 15 Jahren das Interesse von Investor:innen an, während Einzelhandelsimmobilien an Beliebtheit verloren – was langfristige Trends im Bereich Onlinehandel vs. Einzelhandel direkt widerspiegelt.
Fazit
Der Blick auf den Büro-, Logistik- und Investmentsektor Bremens in den vergangenen rund 20 Jahren verrät: Der Immobilienmarkt ist auch in Krisenzeiten resilient. Zwar kann sich die Hansestadt nicht vollkommen vom allgemeinen Markttrend abkapseln, jedoch bleiben die Einbrüche moderat, die Nachfrage hoch. Sie zieht nach Krisen schnell wieder an. Der Standort erhält damit langfristig seine Attraktivität im nationalen und internationalen Umfeld und kann sich an das ständig ändernde Marktumfeld anpassen.
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