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Bauen in der Krise - Quelle: WFB/Pusch
15.4.2024 - Reinhard Wirtz

Bauen in der Krise

Immobilienstandort

Fünf Ansätze, die den Weg aus der Krise weisen

Steigende Baukosten und hohe Zinsen setzen Immobilienunternehmen und private Bauherrinnen und -herren unter Druck. Gleichzeitig bleibt die Suche vieler Menschen nach bezahlbarem Wohnraum erfolglos. Die Immobilienbranche sucht nach Lösungen.

Es ist eine Negativspirale: Während die Nachfrage in einigen Sektoren einbricht, geraten bekannte Immobilienunternehmen und private Bauherren unter Druck, bleibt die Suche vieler Menschen nach bezahlbarem Wohnraum erfolglos. Ein Dickicht von Baunormen, Auflagen und oftmals bürokratisch zugespitzten Genehmigungsprozessen verbaut verbliebene Wege auch denen, die sich durchkämpfen wollen. Und dann gibt es ja noch das große ökologische Thema: Nichts geht mehr ohne hohe - und teure - Standards hinsichtlich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz.

Die unmögliche Quadratur des Kreises, sagen die einen, eine heilsame Zuspitzung der Krise, die den Weg zur Bewältigung öffnet, meinen andere. Wie kann einfacher, innovativer, bezahlbarer gebaut werden? Muss es immer ein teurer Neubau sein? Lässt sich der Aufwand für Baugenehmigungen reduzieren und damit die Umsetzung von Bauvorhaben kapitalschonend beschleunigen?

5 Thesen für die Immobilienwirtschaft in der Krise

These 1: Sanieren im Bestand als zentrale Aufgabe begreifen

Zu den vielen Stimmen, die sich jetzt zu Wort melden, gehören Unternehmen wie die e+k upcycle GmbH & Co. KG (Starnberg), die sich als „Beratungsexperten für zukunfts-, klima- und sozial­gerechte Transformation von Immobilien‟ (Eigendarstellung) verstehen. Geschäftsführer Michael Heigl machte auf einer der bekannten Polis Keynotes Veranstaltungen in Bremen, die dem kontinuierlichen Austausch mit der Immobilienwirtschaft gewidmet sind, keinen Hehl aus seiner Grundüberzeugung: „Im Bestand steckt meines Erachtens die Zukunft.‟

Michael Heigl, e+k upcycle GmbH & Co. KG
Michael Heigl, e+k upcycle GmbH & Co. KG © WFB/Rathke

 „Die Sanierung von Immobilien ist eine der größten Heraus­forderungen unserer Zeit. Der Gebäudebestand in Europa ist größtenteils überaltert. 80 Prozent der heutigen Bestandsgebäude werden auch im Jahr 2050 existieren. Dies führt dazu, dass die Weiterentwicklung und Sanierung immer mehr an Bedeutung gewinnt, um den Anforderungen der EU-Klimastrategie gerecht zu werden. Vor allem auch, um das ausgegebene Nullemissionsziel bis 2050 zu erreichen‟, rechnen die Experten von e+k upcycle vor. 52 Millionen Tonnen Bauschutt jährlich seien zu viel, die Deutsche Umwelthilfe argumentiere, durch Sanierung ließen sich 1,1 Millionen Tonnen CO2 jährlich einsparen, und Umbau statt Neubau sei häufig günstiger.

Woran ich appellieren möchte, ist, dass man weggeht von diesen Monostrukturen, also wirklich reinen Büroobjekten oder reinen Wohngebäuden. Ich denke, eine nachhaltige Stadtgesellschaft oder auch ein nachhaltiges Gebäude braucht den Nutzungsmix.

Michael Heigl, e+k upcycle GmbH & Co. KG

These 2: Intelligenten Nutzungsmix fördern führt zu mehr Nachhaltigkeit

Darüber hinaus gelte es, „die Kunst des intelligenten Weglassens‟ zu verfeinern, zum Beispiel durch eine Konzentration auf das technisch Notwendige. Schließlich plädiert Heigl für eine Abkehr von „Monostrukturen‟: „Woran ich appellieren möchte, ist, dass man weggeht von diesen Monostrukturen, also wirklich reinen Büroobjekten oder reinen Wohngebäuden. Ich denke, eine nachhaltige Stadtgesellschaft oder auch ein nachhaltiges Gebäude braucht den Nutzungsmix.‟ Die Starnberger sind dabei, ihre Vision von „Multi-Use‟ am Umbau des Galeria Kaufhof-Gebäudes in Worms zu verwirklichen, mit einer Mixtur aus Einzelhandel, Gewerbe, Büros, Bildungseinrichtungen und Wohnen.

Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen e.V.
Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen e.V. © WFB/Rathke

These 3: Einfacheres Baurecht führt zur Reduzierung der Baukosten

Dass die gegenwärtige Krise in der Bauwirtschaft eine Chance bietet, „für die Bauwende endlich mal etwas zu tun‟, davon ist Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen e.V. überzeugt. Auf Bundes- und Landesebene setzt sich der mittelständisch geprägte Verband für eine Reduzierung der Baukosten und gezielte staatliche Förderprogramme ein. Wesentliche Kostentreiber sind für den Verband das komplizierte (föderal ausgerichtete) Baurecht, eine lange Liste von Auflagen sowie schwer finanzierbare Standards. Gendziorra: „Kommunen, Bund und Länder, diese drei Gesetzesebenen sind für 25 Prozent der Baukosten durch Auflagen verantwortlich.‟

Kommunen, Bund und Länder, diese drei Gesetzesebenen sind für 25 Prozent der Baukosten durch Auflagen verantwortlich.

Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Nordrhein-Westfalen e.V.)

KfW 40 Standard, ein besserer Schallschutz, mehr Brandschutz, eine qualitativ hochwertigere Fassadengestaltung, attraktivere Außenanlagen – in den zurückliegenden (Niedrigzins-) Jahren seien die Ansprüche immer weiter gestiegen, argumentiert die Verbandsfunktionärin. Ein Aufwand, der aktuell so nicht mehr darstellbar sei. Beim BFW habe man zudem untersucht, welche Kosten langwierige Baugenehmigungsverfahren verursachen. Nach eigenen Berechnungen liege der Wert derzeit bei vier Prozent der jeweiligen Gesamtprojektkosten.

These 4: Weniger Föderalismus wagen

Ganz oben auf der Agenda stehen für die Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen einheitliche Landesbauordnungen, noch besser: eine einheitliche Bundesbauordnung. Die Reduzierung von Komplexität müsse einhergehen mit weiteren Erleichterungen: „Die Kommunen stöhnen, aber es muss sein, weil Bestandsumbau nur möglich ist, wenn man Erleichterungen zulässt‟, sagt Elisabeth Gendziorra. Typhäuser in Serie? Engere Abstände von Wärmepumpen zum Nachbargrundstück? Einfachere Fassaden? Weniger Pkw-Stellplätze? Niedrigere Kfw-Standards? Alles möglich und kostensparend, für den mittelständischen Bauverband ist die Wunschliste noch um einiges länger.

Julia Gottstein, Senior Architect Associate UNStudio
Julia Gottstein, Senior Architect Associate UNStudio © WFB/Rathke

Von Nachbarn lernen

Wie gehen unsere europäischen Nachbarn mit dem Thema um? Kann man sich dort etwas Erfolgreiches abschauen? Die Krise in der (Wohnungs-) Bauwirtschaft hat ja nicht nur Deutschland getroffen. Jemand, der davon nicht nur aus Exkursionen und Delegationsreisen nach Dänemark oder in die Niederlande berichten kann, sondern aus eigener beruflicher Praxis, ist Julia Gottstein, die seit Jahren als Senior Architect für das Associate UNStudio (Amsterdam) tätig ist.

Auf eine heftige Baukrise und Wohnungsnot haben die Niederländer laut Gottstein bereits 2010 reagiert, mit einer Sondierung zwischen dem, was an Baunormen wichtig und notwendig ist und sonstigen Standards, die sich auch kostensparend vereinfachen lassen. Gottstein: „Über das ganze Land wurden beispielsweise alle sicherheitstechnischen Normen vereinfacht und gleich erstellt. Warum müssen in Deutschland unter anderem unterschiedliche Brandschutzkonzepte und Brandschutznachweise in Köln, in Bremen und München erstellt werden?‟

These 5: Effizienz schaffen durch digitale Projektplattformen und produktive Diskussionen

Als zweiten Baustein einer Strategie für mehr Effizienz, Transparenz und Kosteneinsparung nennt die Architektin das niederländische „Umgebungsgesetz‟ von 2017, mit dem „Prozesse zu synchronisieren, zu vereinheitlichen und zu digitalisieren (sind). Das Umgebungsgesetz ist im Prinzip ein Rahmen, den die Regierung in Den Haag vorgestellt hat, in dem jede Gemeinde selbst noch mal verschiedene Regularien nachschärfen kann. Die Stadt muss alle Beteiligten aber immer an einen Tisch bekommen‟, erläutert Gottstein. Alle Projektdetails sind in diesem Verfahren öffentlich zugänglich über eine digitale Dokumentation.

Hinter dem Funktionieren eines uns vielleicht kompliziert erscheinenden Abstimmungsprozesses steckt laut Gottstein eine kulturelle Besonderheit der Niederländer: „Bei den Holländern ist ein viel kollaborativerer Ansatz vorhanden. Es wird viel mehr miteinander diskutiert und ausverhandelt, es wird viel produktiver nach Lösungen gesucht. Wir in Deutschland schauen viel zu oft darauf, was alles nicht funktioniert.‟ Für diese konstruktive Herangehensweise gibt es in den Niederlanden einen spziellen Begriff: das „Poldern‟ – eine Diskussion fördern.

Miteinander diskutieren und gemeinsam nach Lösungen suchen – dieses Ziel verfolgen auch Bürgerbeteiligungen, die in Bremen bei der Gestaltung von Quartieren zunehmend zu einem Standard geworden sind. Marcel Linnemann, Geschäftsführer des Bremer Immobilienunternehmens Justus Grosse und unter anderem engagiert bei der Entwicklung des Tabakquartiers in Bremen-Woltmershausen, empfiehlt, das Instrument „Bürgerbeteiligung‟ verantwortungsvoll zu nutzen: „Ich glaube, es ist ganz, ganz wichtig, die Menschen mitzunehmen, ihnen das Projekt vorzustellen, sich auch Wünsche anzuhören und diese wahrzunehmen.‟ Um die Glaubwürdigkeit des Prozesses nicht zu gefährden, sei es essentiell, vorgetragene Wünsche auch tatsächlich zu berücksichtigen. Linnemann: „Wenn man Bürgerbeteiligung anbietet, dann muss man auch wirklich etwas davon umsetzen und umsetzen können.‟

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