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Immobilienmarkt in Bremen entwickelt sich positiv

Erneut überzeugt der Bremer Immobilienmarkt mit seiner großen Stabilität und einer positiven Entwicklung. Zu den wichtigsten Ergebnissen gehören hohe Zuwächse bei den Bürovermietungen, stabile Mietpreise und ein niedriger Leerstand bei gewerblichen Immobilien. Auch der Markt für Logistikimmobilien punktet mit seiner großen Leistungsfähigkeit und einer hohen Nachfrage. Das sind die Ergebnisse des Immobilienmarkt Reports 2012, den die WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH jetzt vorgelegt hat. Darin werden Daten und Trends für verschiedene Immobilienteilmärkte (Büro, Logistik, Einzelhandel und Wohnen) analysiert und Aussagen zum Investmentmarkt getroffen. „Bremen ist ein attraktiver Standort für die Immobilienwirtschaft und bietet Projektentwicklern und Investoren hervorragende Rahmenbedingungen“, fasst Andreas Heyer, Vorsitzender der Geschäftsführung der WFB, zusammen.“

Grundlage für den Report sind Datenerhebungen des Marktforschungsunternehmen BulwienGesa AG (Hamburg) und der Logistik-Service-Agentur (Bremerhaven), die im Auftrag der WFB Wirtschaftsförderung Bremen zusammengestellt wurden. Dabei zeigt sich, dass im Bereich Logistik erneut Zuwächse zu vermelden sind – der Standort Bremen mit den leistungsstarken Terminals in Bremerhaven kann seine Schlüsselfunktion für den internationalen Handel weiter ausbauen. Im Bereich Einzelhandel bescheinigt eine für diesen Report durchgeführte Analyse der Passantenfrequenzen der Bremer Innenstadt eine hohe Attraktivität weit über die Stadtgrenzen hinaus.

Zwar hat die Bautätigkeit in Bremen derzeit ein geringes Niveau erreicht, dafür bleiben die Renditen für Investoren aber stabil und auf einem erfreulichen Niveau. Auch im Bereich der Wohnungsimmobilien ist das Fazit positiv: Immer mehr Menschen schätzen Bremen als Wohnort und können auf stabile Mieten für Bestandsimmobilien setzen.

Die Aussagen zu den Immobilienteilmärkten im Einzelnen:

Markt für Büroimmobilien entwickelt sich dynamisch

Der Büroflächenmarkt in Bremen kann in 2012 erstmals wieder an die Spitzenjahre 2005 bis 2007 anschließen. Bereits in der ersten Jahreshälfte konnte mit rund 60.000 m² eine deutliche Steigerung beim Flächenumsatz erzielt werden. Für die zweite Jahreshälfte ist aufgrund einiger schon erfolgter großflächiger Umsätze zwar nicht mit einer ebenso dynamischen Entwicklung zu rechnen, doch für das Gesamtjahr ist ein Flächenumsatz um 100.000 m² realistisch. Für diese Entwicklung gibt es mehrere Ursachen. Einerseits wurden viele der Flächennachfragen, die im letzten Jahr noch verschoben wurden, in den ersten beiden Quartalen 2012 realisiert. Andererseits konnten wieder großvolumige Flächenumsätze mit mehr als 5.000 m² festgestellt werden.

Bautätigkeit zurückgegangen

Etwa alle zehn Jahre lässt sich in der Bautätigkeitsstatistik in Bremen eine Talsohle ablesen. Nach 1990 und 1998 ist der Immobilienzyklus 2011/2012 in Bremen erneut auf einem Tiefpunkt der Aktivität angelangt. Nach den hohen Neubau-Fertigstellungen insbesondere in den Jahre 2006 bis 2010 wurden in 2011 gut 21.700 m² realisiert. In den vergangenen fünf Jahren wurden damit im Durchschnitt jährlich ca. 52.000 m² fertig gestellt. Für 2012 sind gut 11.200 m² Neubaufertigstellungen geplant. Für die kommenden Jahre ist jedoch wieder mit einem deutlichen Anstieg der Bautätigkeit zu rechnen. Mehrere Projekte sind konkret in Planung und lassen für 2013 und 2014 jeweils ein Fertigstellungsvolumen um die 48.000 bzw. 58.000 m² erwarten.

Überseestadt mit höchstem Flächenumsatz

Im ersten Halbjahr 2012 wurde fast 57 % des Flächenumsatzes in der Überseestadt realisiert. Die City folgt auf dem zweiten Platz mit gut 16 % der Umsätze. Sowohl die Airport-Stadt als auch der Technologiepark liegen mit gut 12 % bzw. knapp 11 % nur geringfügig dahinter.

Leerstand nimmt leicht ab

Der Leerstand auf dem Bremer Büroimmobilienmarkt ist traditionell gering und liegt deutlich unterhalb des Niveaus von Städten vergleichbarer Größenstruktur wie Hannover, Dortmund, Nürnberg, Essen und Leipzig. Da die Bautätigkeit sowohl 2011 als auch 2012 sehr niedrig ausfällt, hat sich das Flächenangebot in Bremen nicht vergrößert. Dies führte dazu, dass auch Flächen in Lagen vermarktet werden konnten, die bisher nicht stark nachgefragt wurden. Mit einer Rate von ca. 3,5 % positioniert sich Bremen im bundesweiten Ranking als eine der Städte mit den geringsten Leerstandsquoten direkt hinter Bonn und Duisburg.

Stabile Mietpreisentwicklung

Als Resultat der geringen Angebotsreserven ist das Mietpreisgefüge im Bremer Büromarkt in den letzten Jahren sehr stabil. Dies betrifft auch die Spitzenmiete, die nach wie vor bei 12,75 €/m²  liegt. Die Spitzenmiete wird dabei meist in den Neubaulagen der Überseestadt erreicht, stellenweise können hier als Höchstmiete sogar bis zu 14,50 €/m² erreicht werden. Im Citybereich wird nach wie vor eine nominale Spitzenmiete von 12,50 €/m² realisiert. Die Durchschnittsmieten in innerstädtischen Lagen betragen aktuell rund 8,00 €/m². In den modernen, flexibel zugeschnittenen Bürozentren liegt das Mietpreisniveau von 9,50 €/m² bis 11,00 €/m². Jenseits dieser Teilräume fällt das Mietpreisgefüge deutlich ab.

Logistikimmobilienmarkt Bremen enorm leistungsfähig

In Bremen hat der Logistikimmobilienbestand die 2,3 Mio. m²-Marke überschritten. Zum Vergleich: In den „big 5“-Ballungsräumen und dem Ruhrgebiet sind es insgesamt knapp 15 Mio. m². An dieser Stelle wird die enorme Leistungsfähigkeit des Standortes Bremen deutlich – allein das GVZ-Bremen verfügt über mehr Logistikhallenfläche als beispielsweise der gesamte Ballungsraum Düsseldorf. In Bremen sind mit rund 2,3 Mio. m² etwa 50 Prozent der Logistikimmobilien der gesamten Metropolregion Bremen/Oldenburg konzentriert – eine enorme Zahl, beispielsweise im Vergleich mit dem Logistikimmobilienmarkt der Region Hamburg, der insgesamt eine Bestandsfläche von ca. 3,5 Mio. m² aufweist.

Im Betrachtungszeitraum 2012 wurden für 22 Immobilien neue Nutzerverträge abgeschlossen (im Vorjahr waren es 20), davon vier mit einer Fläche von 20.000 m² und mehr, sechs mit einer Fläche zwischen 10.000 und 20.000 m². Ein weiterer Faktor für die nachhaltige Entwicklung ist der Bedarf an Logistikimmobilien rund um die Automobilproduktion.

Leerstand kaum messbar- Preisniveau ausgewogen

Die Leerstandsquote sinkt mit 1,28 % (Vorjahr 2,66 %) deutlich unter das Vorjahresniveau. 29.600 m² Logistikhallenfläche stehen dem Markt derzeit zur Verfügung (im Vorjahr waren es 58.800 m²).

Das Mietpreisniveau in Bremen bleibt im Durchschnitt aller Logistikimmobilien auf 3,05 €/m² stabil. Bei den hochwertigen Immobilien werden Mietpreise in der Höhe von 4,00 €/m² und Monat und mehr erzielt (Kaltmiete). Für rund 60 % der Bestandsimmobilien werden zwischen 2,00–3,00 € und darunter erreicht.

Einzelhandelsstandort Bremen: City liegt im Trend

Mit einem fassettenreichen Angebot für Einzelhandel, Kultur und Tourismus hat Bremen eine Ausstrahlungskraft entwickelt, die weit über die Stadtgrenzen hinausgeht. Das zeigt die Zentralitätskennziffer von 120,4 Punkten, die deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100 Punkte) liegt. Bei der Kaufkraft wäre hingegen eine positive Entwicklung wünschenswert; sie liegt mit 96,4 leicht unter dem Durchschnitt.

Die Bremer Innenstadt verfügt insgesamt über rund 136.000 m² Verkaufsfläche. Sie stellt den Schwerpunkt der Bremer Handelslandschaft dar und kann sich gegenüber konkurrierenden großflächigen Handelsstandorten wie dem Weserpark, der Waterfront oder der dodenhof-Shopping-Welt sehr gut behaupten. Dies spiegelt sich auch in einer Leerstandsquote wider, die weniger als 2 % der verfügbaren Ladeneinheiten beträgt. Die diesjährigen Frequenzzählungen an vier ausgewählten Standorten belegen die Attraktivität der Bremer Innenstadt. Insbesondere die Hutfilterstraße weist im Vergleich zum Vorjahr – wie nahezu alle anderen Standorte – höhere Frequenzen auf. Auch die anderen untersuchten Standorte zeigen größtenteils höhere Frequenzen.

Wohnungsstandort Bremen – Nachfrage steigt

In Bremen ist eine stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum feststellbar. Diese Entwicklung spiegelt sich sowohl in den Spitzenmieten im Geschosswohnungsbau als auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen wider. Die Neubau-Spitzenmieten im Geschosswohnungsbau steigen seit 2006 permanent und liegen derzeit bei etwa 12 €/m² Wohnfläche. Im Bestand ist ein stabiles Mietniveau von 7–9 €/m² Wohnfläche zu verzeichnen. Der Markt für Eigentumswohnungen verhält sich ebenfalls dynamisch. Die maximalen Verkaufspreise für Geschosswohnungen in Eigennutzung erhöhten sich zwischen 2006 und 2011 im Neubau um ca. 25 % und im Bestand um ca. 40 %. Im besonderen Maße ist diese Dynamik ab 2009 erkennbar. Gerade in Zeiten gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten ist das Investment in Immobilien aufgrund der relativen Resistenz gegenüber Inflationsschwankungen attraktiv.

Investmentmarkt 2012 – verhaltener Umsatz, aber stabile Renditen

Die positive Gesamtstimmung auf dem deutschen Investmentmarkt lässt sich generell auch auf den Bremer Investmentmarkt übertragen. Dennoch entwickelte sich der Bremer Transaktionsmarkt im ersten Halbjahr 2012 sehr verhalten. Es ist anzunehmen, dass zum Jahresende 2012 ca. 172 Mio. Euro umgesetzt werden. Grund für diese Entwicklung ist vor allem der Mangel an geeigneten Investitionsobjekten. Hier stehen jedoch einige Entwicklungsobjekte in den Startlöchern, die zukünftig Begehrlichkeiten bei verschiedenen Investorengruppen wecken könnten und den Transaktionsmarkt in der zweiten Jahreshälfte 2012 beleben werden.

Trotz der generell hohen Nachfrage sind die Renditen in Bremen von hoher Stabilität geprägt. Für Büroimmobilien liegen die Nettoanfangsrenditen weiterhin bei ca. 6,4 %. Für Einzelhandelsimmobilien in Spitzenlagen ist das Renditeniveau ebenfalls stabil und wird weiterhin bei 6,0 bis 6,3 % gesehen.

Der Bremer Immobilienmarkt Report 2012 steht unter www.wfb-bremen.de zum Download zur Verfügung oder kann per E-Mail an laura.neumann@wfb-bremen.de oder unter Telefon 0421-9600116 kostenfrei bestellt werden.