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Bremer Immobilienmarkt bleibt gewohnt stabil

Bremen, 1. Oktober 2013. Bremen bleibt eine wichtige Drehscheibe der deutschen Logistik und behauptet 2013 seine Spitzenposition auf dem Markt der Logistikimmobilien. Mit fast 300.000 m² Flächenumsatz und einem Transaktionsvolumen von 125 Mio. Euro verbucht Bremen hier enorme Zuwächse. Das ist eines der prägnantesten Aussagen des diesjährigen Immobilienmarkt Reports, den die WFB Wirtschafts-förderung Bremen GmbH heute vorlegte. „Ergebnisse auf diesem Ni-veau können nur dann erzielt werden, wenn der Standort von profes-sionellen Kapitalanlegern als herausragend bewertet wird – und Bre-men erfüllt die Anforderungen“, betont Martin Günthner, Senator für Wirtschaft, Arbeit und Häfen der Freien Hansestadt Bremen.
Ebenfalls auffällig: Auch der Büroimmobilienmarkt zeigt sich ungebro-chen dynamisch. Das bereits gute Ergebnis aus 2012 wurde nochmals getoppt und beschert der Hansestadt im Vergleich zu anderen B-Städten ein beachtliches Ergebnis. Niedrige Leerstandsquoten und ein gutes Preisniveau sind weitere Pluspunkte, mit denen Bremen auf-trumpft und Investoren Möglichkeiten für ein erfolgreiches Engage-ment an der Weser bietet.
Eine leichte Erhöhung des Mietpreisniveaus verzeichnet Bremen auf dem Wohnungsmarkt und bei Einzelhandelsflächen. Hier vor allem in der Innenstadt, die zudem in den nächsten Jahren an Attraktivität ge-winnen wird. Dennoch bleibt das Preisniveau in Bremen auf einem moderaten Level und lässt genügend Raum für Investitionen.

Im Detail untersucht und im Immobilienmarkt Report 2013 dargestellt wurden der Büroimmobilien- und Logistikimmobilienmarkt, der Einzel-handels- und Wohnungsstandort sowie der Investmentmarkt in Bre-men. „Der Report belegt, dass Bremen seine gute Position erneut durchweg halten konnte und in einigen Segmenten sogar noch zuleg-te“, fasst Andreas Heyer, Vorsitzender der Geschäftsführung der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH, den Report zusammen.

Mit der Untersuchung des Bremer Immobilienmarktes wurde erneut das Marktforschungsunternehmen BulwienGesa AG (Hamburg) von der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH beauftragt.

Die Aussagen zu den Immobilienteilmärkten im Einzelnen:

Markt für Büroimmobilien legt 2013 erneut zu

Eine außergewöhnliche Leistungsstärke bescheinigen die Untersu-chungen dem Büroimmobilienmarkt in Bremen. Im Vergleich zum be-reits sehr guten Ergebnis aus dem Vorjahr konnten die Ergebnisse noch einmal gesteigert werden. Eine hohe Nachfragedynamik lässt den Flächenumsatz um knapp 10.000 m² auf voraussichtlich 94.500 m² in diesem Jahr ansteigen. Je nach Entwicklung der Nachfragedy-namik bis zum Ende des Jahres scheint den Marktforschern ein Flä-chenumsatz von 100.000 m² für 2013 realistisch. Damit sticht Bremen in der Riege der sogenannten B-Städte heraus und liegt dort deutlich über dem Niveau.
Ein großer Anteil an den herausragenden Zahlen kommt dabei unter anderem dem Neubau der Bremer Landesbank zu, die damit etwa 20.000 m² Mietfläche schafft. Weiterhin stark nachgefragt seien Flä-chen zwischen 1.000 und 5.000 m² – typisch für den Bremer Markt und ein Beleg dafür, dass auch 2013 Büroflächen für Mittelständler mit etwa 70 Mitarbeitern sehr begehrt seien.

Besonders der Flächenumsatz in der Bremer City kann sich dabei sehen lassen: Mit 43 % aller in diesem Jahr erzielten Umsätze löst die Innenstadt die Überseestadt Bremen ab, die 2012 noch den Spitzen-platz besetzte. Mit 9 % muss sie etwas zurück stecken und kann an die guten Ergebnisse der Vorjahre nicht anschließen. Das hängt vor allem damit zusammen, dass nach den erfolgreichen Jahren aktuell nur wenig Flächen verfügbar sind und auch erst mittelfristig verfügbar sein werden. Für die kommenden Jahre sei hier aber erneut mit einem Anstieg zu rechnen.

Anstieg der Bautätigkeit nimmt wieder deutlich zu

Bereits jetzt deutlich angestiegen ist die die Bautätigkeit. War diese 2012 zyklusbedingt noch zurückgegangen, stieg das Neubauvolumen 2013 wieder an. Im ersten Halbjahr wurden von den knapp 40.000 m² Büroflächen, die 2013 fertig gestellt werden sollen, bereits 28.000 m² realisiert.
Eine wichtige Position im Segment der Neubauten 2013 nehmen zum Beispiel der Schuppen 1 in der Überseestadt und das Hemelinger Rathaus ein. Weitere zentrale Projekte in diesem Jahr sind der Neu-bau der Firma REETEC GmbH in der westlichen Überseestadt und das Standesamt Mitte.
Insbesondere in der Überseestadt stehen für das zweite Halbjahr 2013 sowie für das kommende Jahr interessante Neubauprojekte in den Startlöchern.

Leerstandsquote auf niedrigem Niveau

Seit Jahren überzeug der Bremer Büroimmobilienmarkt bereits mit einer konsequent niedrigen Leerstandsquote. Mit einer äußerst gerin-gen Quote von aktuell 3,4 % konnte Bremen den Vorjahreswert (3,5 %) noch einmal unterbieten. Auch hängt Bremen damit erneut ver-gleichbare Städte wie etwa Essen, Hannover, Stuttgart und Leipzig ab. Für diese und andere B-Städte wurde eine fast doppelt so hohe durchschnittliche Leerstandsquote von mindestens 6,2 % ermittelt.

Mieten bleiben stabil, steigen aber je nach Lage auch an

Vor allem die in der Überseestadt entstandenen Neubauten können in Bezug auf die erzielten Mietpreise einen Anstieg verzeichnen. Die Immobilien sind stets sehr gut vermarktet, was sich in der erzielten Spitzenmiete von 12,85 €/m² widerspiegelt. Für sehr exponierte Flä-chen können sogar Quadratmeterpreise von bis 14,50 € Höchstmiete für Büroimmobilien aufgerufen werden. Auch die Durchschnittsmieten steigen am Standort leicht auf rund 10,30 €/m² an.
Der durchschnittliche Mietpreis in der Bremer Innenstadt stieg 2013 leicht von 8,00 €/m² auf 8,25 €/m² an. Das hängt mit einer Konzentra-tion auf Bestandsimmobilien und einer erhöhten Nachfrage für diese Flächen in der City zusammen.
Außerhalb dieser exponierten Teilräume sowie bei Büroimmobilien mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung fällt das Mietpreisgefüge leicht ab.

Logistikstandort Bremen verteidigt Spitzenposition

Auch 2013 kann Bremen seine Spitzenposition als Logistikstandort behaupten: Mit einem Flächenumsatz von fast 300.000 m² und einem Transaktionsvolumen von 125 Mio. wurden enorme Zuwächse ver-zeichnet.
Allein 50 % der Logistikflächen der gesamten Metropolregion Nord-west befinden sich in der Hansestadt. Nahezu 25 % der Bremer Logis-tikimmobilien wurden seit 2005 neu gebaut oder in Betrieb genommen. Mit mehr als 2,4 Mio. m² Logistikhallenfläche muss Bremen erneut den Vergleich zu den sogenannten „big 5“-Ballungsräumen nicht scheuen. Zum Vergleich: Mitbewerber wie Hamburg (3,85 Mio. m²) oder das Ruhrgebiet (3,45 Mio. m²) berechnen die Logistikhallenfläche stets für die gesamte Region. Für Bremen zahlen nur die Flächen innerhalb der Stadt Bremen auf das Konto ein – ohne Bremerhaven. Ebenfalls nicht in die Berechnungen fließen Logistikimmobilien auf den Werksgelän-den der Industrie- und Handelsunternehmen (zum Beispiel AB-InBev, Daimler, Arcelor Mittal) ein, solange diese selbst genutzt werden.

Leerstandsquote gewohnt niedrig, Preisniveau steigt leicht an

Die gewohnt niedrige Leerstandsquote im Bereich der Logistikimmobi-lien bleibt auch 2013 ihrer Linie treu. Mit 1,47 % stehen derzeit umge-rechnet 35.500 m² für Logistikaktivitäten zur Verfügung.
Einen leichten Anstieg verzeichnet das Mietpreisniveau auf dem Markt der Logistikimmobilien in Bremen und pendelte sich 2013 auf 3,10 €/m² ein. Hochwertige Immobilien erzielen dabei mitunter Kaltmieten von 4 €/m² und mehr. Dennoch kann Bremen dem Markt ein ver-gleichsweise niedriges Preisniveau bieten und somit optimale Entwick-lungschancen. Die Mieten resultieren aus den weiterhin ausgespro-chen moderaten Grundstückspreisen für Logistikimmobilien, die mit durchschnittlich 45 €/m² beispielsweise 50 % unter entsprechenden Hamburger Werten liegen.

Einzelhandelsstandort Bremen: Anker für die Region

Bremen bleibt unbestritten der wichtigste Einzelhandelsstandort im Nordwesten. Die Bremer Innenstadt umfasst eine Verkaufsfläche von 136.000 m² und liegt attraktiv zwischen Hauptbahnhof und Weser. Durch ihre Lage, ihr facettenreiches Angebot für Einzelhandel, Kultur und Tourismus kann sie sich weiterhin gegenüber konkurrierenden großflächigen Handelsstandorten wie der Waterfront oder dem We-serpark behaupten. Das wirkt sich entsprechend positiv auf die Leer-standsquote im Kernbereich der City aus, die erneut im niedrigen ein-stelligen Bereich liegt.
Eine weitere Attraktivitätssteigerung erhält die Bremer Innenstadt mit-telfristig durch 2012/13 beschlossene Neu- und Umbauvorhaben. So wird in der Obernstraße ein ehemaliges Traditionshaus umfangreich neugestaltet, bevor es dem renommierten Modeanbieter ZARA über-geben wird. Zudem wurde durch den Ankauf des Lloydhofes im ver-gangenen Jahr der Grundstein für die Umstrukturierung des Ansgari-tors gelegt, wo im Rahmen der Quartiersentwicklung unter anderem attraktive Geschäftshäuser entstehen sollen. Langfristig werden die 1A-Lagen in Söge- und Obernstraße also ergänzt und das Angebot für entsprechende Immobilien und somit auch Handelshäuser geschaffen.

Stabiler Wohnungsmarkt verzeichnet Aufschwung-tendenzen

Traditionell ist der Wohnungsmarkt in Bremen stabil – es sind jedoch spürbare Aufschwungtendenzen erkennbar. Nach wie vor begehrt sind die neuen Citywohnlagen am Wasser, wie zum Beispiel in der Über-seestadt oder dem Stadtwerder. Sie erweitern das Angebot an Wohn-immobilien in der Hansestadt, wenngleich die Nachfrage nach re-nommierten Lagen wie Schwachhausen beständig bleibt.
Aufgrund der vergleichsweise geringen Neubautätigkeit in Bremen, entwickeln sich Miet- und Kaufpreise nach oben. Derzeit liegen die Neubau-Spitzenmieten bei etwa 12,80 €/m² und entwickeln sich damit bereits seit 2005 dynamisch. Bestandsimmobilien werden 2013 mit durchschnittlich etwa 7,20 €/m² vermietet.

Auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen ziehen 2013 an: Der Spitzenkaufpreis im Neubausektor liegt bei etwa 3.600 €/m² und legte damit innerhalb der letzten fünf Jahre um mehr als 28 % zu. Diese Entwicklung ist auf die gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten zurückzuführen, in denen ein Investment in die eigenen vier Wände besonders attraktiv scheint.

Belebung des Investmentmarktes 2013

Gegenüber verhaltenen Entwicklungen des Bremer Investmentmark-tes in 2012 kündigt sich für 2013 ein belebteres Investmentverhalten an. So wurden bereits im ersten Halbjahr alleine 17 gewerbliche Transaktionen im Bereich ab 1 Mio. Euro registriert. Das macht ein Investmentvolumen von 135,8 Mio. Euro aus. Aufgrund der weiteren für 2013 anstehenden Transaktionen, ist davon auszugehen, dass ein Transaktionsvolumen von gut 237 Mio. Euro realistisch ist. Damit wür-de das diesjährige Volumen wieder leicht oberhalb des Schnitts der vergangenen fünf Jahre liegen.

Ein Großteil des Investoreninteresses richtete sich in Bremen – wie in vielen anderen Städten auch – erneut auf Büro- und Einzelhandelsob-jekte. Mit 52 % das größte Umsatzvolumen ist 2013 aber auf die Lo-gistik- und Industrieimmobilien zurückzuführen. Bremen bietet auf die-sem Markt vielfältige, moderne Logistikgebäude mit bonitätsstarken Mietern und teilweise lange laufenden Mietverträgen.

Trotz der hohen Nachfragen sind die Renditen in Bremen von hoher Stabilität geprägt: Die Nettoanfangsrenditen liegen bei etwa 6,4 %, für Einzelhandelsimmobilien in Spitzenlagen liegt das stabile Niveau bei 6,0 bis 6,3 %.