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Stabiler Immobilienmarkt in Bremen

Wirtschaftsförderung Bremen legt Immobilienmarkt-Report 2011 vor – Report erstmals um Wohnungsmarkt ergänzt

Auch 2011 weist der Bremer Immobilienmarkt eine große Stabilität auf – das ist das Ergebnis des heute vorgestellten Immobilienmarkt Reports 2011. Zwar für die Balance aus Angebot und Nachfrage beispielsweise bei den Büroimmobilien zu einer ruhigen Marktlage, doch insgesamt bleiben Mietniveaus und Flächenumsätze auf einem erfreulichen Niveau. Erstmals wird der Bereich Wohnungsimmobilien beleuchtet. Hier lautet das erfreuliche Fazit: Immer mehr Menschen wollen in Bremen leben und sind bereit, auch höhere Preise zu bezahlen. Ein Beleg dafür, dass die Hansestadt nicht nur wirtschaftliche Anreize bietet, sondern gleichzeitig eine hohe Aufenthalts- und Lebensqualität. Der Immobilienmarkt Report 2011 erscheint im Vorfeld der Internationalen Immobilienmesse Expo Real (4.-6.10.2011) in München, auf der sich Bremen und Bremerhaven mit ihren aktuellen Projekten präsentieren.

Grundlage für den Report sind Datenerhebungen des Marktforschungsunternehmen BulwienGesa AG (Hamburg) und der Logistik-Service-Agentur (Bremerhaven), die im Auftrag der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH zusammengestellt wurden. Dabei zeigt sich, dass im Bereich Logistik erneut Zuwächse zu vermelden sind – der Standort Bremen mit den leistungsstarken Terminals in Bremerhaven kann seine Schlüsselfunktion für den internationalen Handel weiter ausbauen. Im Bereich Einzelhandel bescheinigt eine für diesen Report durchgeführte Analyse der Passantenfrequenzen der Bremer Innenstadt eine hohe Attraktivität weit über die Stadtgrenzen hinaus. „Vor dem Hintergrund anstehender Großprojekte wie der Bebauung des Bahnhofsvorplatzes und den Planungen im Ansgariviertel sind das erfreuliche Resultate“, kommentiert Andreas Heyer, Vorsitzender der Geschäftsführung der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH, die Ergebnisse des Reports.


Die Aussagen zu den Immobilienteilmärkten im Einzelnen:

Büromarkt Bremen: stabile Marktlage

Die erste Jahreshälfte 2011 startete nahezu identisch zum gleichen Zeitraum 2010, so dass zur Jahresmitte rund 35.500 m² umgesetzt wurden. Ausgehend von einer gleichbleibenden Marktentwicklung und zählt man eine Jahresendralley hinzu, so scheint für das Gesamtjahr ein Flächenumsatz um 73.500 m² wahrscheinlich. (2010: 79.500 m²).

Mit aktuell 35% der Vermietungsleistung bleibt die Innenstadt die begehrteste Adresse bei Büroanmietungen. Der zweite Platz, der in den vergangenen Jahren häufig von der Überseestadt eingenommen wurde, wird derzeit mit 19% durch den Standort Technologiepark/Universitätsumfeld gestellt. Dieser Wechsel ist darin begründet, dass zurzeit in der Überseestadt so gut wie keine Flächenreserven vorhanden sind. Aktuell stellt die Überseestadt mit knapp 13% des Umsatzes die drittattraktivste Bürolage dar, gefolgt von der Airport-Stadt mit gut 10% der Vermietungsleistung.

Circa alle zehn Jahre lässt sich in der Bautätigkeitsstatistik eine Talsohle ablesen. Nach 1990 und 1999 liegt die registrierte Bautätigkeit in diesem Jahr mit rund 24.000 m² wieder auf einem geringen Niveau. Hier wirkt sich die geringe Anzahl von Eigennutzern aus, die aktuell eine neue Verwaltung oder Zentrale beziehen könnten. Viele dieser Gesuche wurden durch die hohe Neubau- und Sanierungsaktivität der vergangenen Jahre bereits befriedigt. Für 2012 zeichnet sich jedoch bereits jetzt eine deutlich gesteigerte Bautätigkeit ab.

Mit einer Leerstandsrate von 3,7% erzielt Bremen wie im Vorjahr eine im Städtevergleich einmalig niedrige Quote.

Für gut ausgestattete Neubauflächen in nachgefragten Lagen können Spitzenmieten von 12,75 €/m² erzielt werden. Auch in der City können Mieten von maximal 12,50 €/m² erzielt werden. Der Durchschnitt liegt zwischen 7,30 und 8,30 €/m². Für die Airport-Stadt und den Technologiepark sind Mieten von 9 bis 10 €/m² in der Spitze marktrealistisch. In peripheren Lagen bzw. in Büros mit nicht mehr zeitgemäßen Eigenschaften sind Mieten von 5,30 bis 7 €/m² erzielbar.


Bremer Logistikmarkt: Spitzenwerte im nationalen Vergleich

In Bremen hat der Logistikimmobilienbestand die 2,2-Mio-m²-Marke überschritten. Zum Vergleich: in den „Big 5“-Ballungsräumen (Hamburg, Frankfurt, Berlin, Düsseldorf und München) und dem Ruhrgebiet sind es zusammen 15 Mio m². Auch im Bereich der Immobilien beeindrucken die Bremer Zahlen: 150 Immobilien werden in der Hansestadt direkt erfasst. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Flächenumsatz erneut gestiegen: von 214.700 m² in 2010 auf 229.100m² in 2011. In Bremen wurden seit 2005 rund 300 Millionen Euro in Logistikimmobilien investiert. Im Schnitt der letzten fünf Jahre wurden pro Jahr knapp 75.000 m² neu gebaut oder revitalisiert.

Die stabile Situation am Logistikmarkt Bremen führt auch 2011 zu einer ungewöhnlich niedrigen Leerstandsquote, die sich im Vergleich zum Vorjahr sogar noch verbessert hat. Im Betrachtungszeitraum stehen nur 2,66 % der Flächen leer – 2010 waren es 2,8 %.

Im Betrachtungszeitraum sinkt das Mietpreisniveau moderat auf 3,05 €/m² (Vorjahr 3,21 €/m²), bleibt aber weiter unter dem bundesweit durchschnittlichen Niveau. Bei hochwertigen Immobilien werden Mietpreise in der Höhe von 4 €/m² pro Monat und mehr erzielt. Für rund 60% der Bestandsimmobilien werden zwischen 2 und 3 €/m² und darunter erreicht.


Einzelhandelsstandort Bremen: Hohe Passantenfrequenz in der Innenstadt

Die Bremer Innenstadt, die zwischen Hauptbahnhof und Weser gelegen ist, ist mit knapp 136.000 m2 Verkaufsfläche das klare Zentrum innerhalb der Bremer Einzelhandelslandschaft. Neben touristischen Anziehungspunkten wie dem Bremer Rathaus oder Schnoor finden sich in der Bremer Innenstadt zudem eine Vielzahl Einzelhändler, sodass sich im Gesamtbild die Bremer Innenstadt als attraktiver Standort darstellt.

In den 1A-Lagen werden Spitzenmieten von 120 €/m2 realisiert. Aufgrund des stark begrenzten Angebots in der Bremer Innenstadt können die Mieten bei optimalen Objekt- und Lagebedingungen auch darüber liegen, dies bleibt zurzeit jedoch noch eher die Ausnahme. Auch die Durchschnittsmieten sind stabil auf dem Vorjahresniveau geblieben.

Die 1A-Lage innerhalb der Bremer Innenstadt wird maßgeblich durch die Obernstraße und Sögestraße gebildet und durch die Lloyd-, Katharinen- und Domshofpassage erweitert. Die an die Obernstraße anschließende Hutfilterstraße wird zwar traditionell nicht zu den 1A-Lagen gezählt, doch sie hebt sich insbesondere hinsichtlich der Passantenfrequenzen deutlich von den anderen 1B-Lagen wie zum Beispiel Knochenhauerstraße oder Hanseatenhof ab. Auch hinsichtlich des Besatzes findet dort eine Veränderung statt, sodass die Hutfilterstraße das Potenzial zur 1A-Lage hat.

Die Ergebnisse der Frequenzzählung an sechs ausgewählten Standorten in der Bremer Innenstadt im Mai 2011 zeigen, dass sowohl Knochenhauerstraße als auch Hanseatenhof hinsichtlich der Fußgängerfrequenzen deutlich hinter den 1A-Lagen zurückbleiben. Hervorzuheben ist für den – im Vergleich zum Donnerstag natürlich stärkeren – Sonnabend, dass die Innenstadt bis in den späten Nachmittag hinein gute Frequenzen aufweist, was die Attraktivität der Lage unterstreicht und auch ein Grund dafür ist, dass Ladenlokale in diesen Lagen stark nachgefragt sind.

Dass Bremen als Einzelhandelsstandort auch bei internationalen Filialisten Interesse erzeugt, bewies bereits die Eröffnung des britischen Modeanbieters Primark im Jahr 2009. In diesem Jahr eröffnete der britische Schuhanbieter Clarks in der Obernstraße seinen ersten in Eigenregie betriebenen Flagship-Store auf dem deutschen Markt. Weitere Filialisten sind auf der Suche nach geeigneten Geschäftsflächen in der Bremer Innenstadt, doch die Nachfrage insbesondere nach Flächen über 500 m² kann derzeit nicht befriedigt werden.


Wohnungsstandort Bremen: Steigende Miet- und Kaufpreise

Bremen zählt mit ca. 550.000 Einwohnern zu den zehn größten Städten in Deutschland. Entgegen dem gesamtdeutschen Trend weist die Hansestadt dabei eine stabile Bevölkerungsentwicklung auf. Im Zeitraum 2005 bis 2010 konnten sogar leichte Zuwächse verzeichnet werden.

Die ansteigende Nachfrage spiegelt sich in der Mietentwicklung wider. Die Spitzenmieten für Geschossneubauten steigen seit 2005 permanent an und liegen derzeit bei 11,75/m2 Wohnfläche. Bestandsobjekte weisen stabil ein Niveau von 7 bis 9 €/m2 Wohnfläche auf. Auch der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich dynamisch in Bremen. So erhöhten sich die maximalen Verkaufspreise für eigengenutzte Geschosswohnungen zwischen 2005 und 2010 um 25 %. Gerade in Zeiten gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten gewinnt das Investment in die eigenen vier Wände an Attraktivität. Dabei profitiert Bremen insbesondere von seiner Aufenthalts- und Lebensqualität.


Markt für Investment: Deutlicher Aufwärtstrend

Die allgemeine Belebung im Investmentmarkt wirkt sich auch weiterhin positiv auf den Transaktionsmarkt Bremen aus. Insgesamt wird für 2011 216 Mio. € Umsatz prognostiziert. Dabei profitiert die Hansestadt von ihrem breiten Spektrum an attraktiven Nutzungsarten: Sowohl Einzelhandels- und Büroimmobilien als auch Logistikflächen werden nachgefragt. Das Jahr 2011 ist zudem von einem verstärkten Interesse an Entwicklungsgrundstücken und -immobilien geprägt. Hier spiegelt sich die positive Erwartung auf dem Immobilienmarkt Bremen wider.

Das Renditeniveau für Büroimmobilien liegt weiterhin bei 6,4 %. Insbesondere Immobilien mit sehr guten Vermietungseigenschaften und Lagequalitäten werden nachgefragt – hier gibt es jedoch nur ein geringes Angebot. In diesem Jahr wurden wieder großflächige innerstädtische Einzelhandelsimmobilien gehandelt. So erwarb die DIC Asset AG das von der Galeria Kaufhof genutzte Gebäude im Rahmen eines Portfolio-Deals. Aber auch kleinteilige innerstädtische Flächen sind gefragt, wobei das Angebot auch hier sehr limitiert ist. In Spitzenlagen wird für Einzelhandelsimmobilien somit weiterhin ein Renditeniveau von 6 bis 6,3 % gesehen.


Perspektive 2012

Es ist davon auszugehen, dass das weiterhin sehr hohe Preisniveau in den A-Märkten zu einem Nachfrageanstieg in den B-Märkten führen wird. Das Interesse von überregional und international agierenden Investoren am Immobilienmarkt Bremen mit seiner hohen Stabilität und Nachhaltigkeit wird daher zunehmen. Da die Marktattraktivität sowohl im Logistik- als auch im Einzelhandels- und Bürobereich hoch ist, wird die starke Nutzungsdiversifizierung bei den gehandelten Immobilien weiter anhalten.